공공임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 : 서울시 행복주택을 중심으로 = Analysis of Factors Affecting Housing Satisfaction of Residents in Public Rental Housing - Focusing on Happy Housing in Seoul -

국문 초록 (Abstract)

공공임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 - 서울시 행복주택을 중심으로 - 단국대학교 대학원 도시계획 및 부동산학과 도시 및 지역계획 전공 권 창 호 지도교수 : 이 혜 경 행복주택은 박근혜 정부 초기인 2013년 4월에 새로운 유형의 공공임대주택으로 도 입된 이후 신혼부부, 사회초년생, 대학생, 산업단지 근로자 등의 주거안정에 많은 기여를 하였다. 그럼에도 불구하고 행복주택 거주자 중 상당수가 원룸형 또는 1개 의 방에서 거주하고 있으며, 면적이 좁다고 생각하는 것으로 나타났다. 그리고 다른 공공임대주택보다 직주 불일치 비율이 높고, 이사계획을 갖고 있는 가구 비율이 높 은 것으로 나타났다. 이러한 문제점들이 존재하고 있음에도 불구하고 행복주택 거 주자의 주거만족도에 미치는 요인에 대한 분석은 미흡한 실정이다. 따라서 행복주 택에 거주하고 있는 입주자의 주거만족도를 높이는 방안을 좀 더 심도있게 연구하 는 것이 필요하다. 본 연구는 2021년에 실시한 4차년도 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사 자료를 활용하여 행복주택 거주자의 주거만족도 영향요인을 분석하고, 행복주택과 임대조 건, 전용면적 건설기준 등이 동일한 국민임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인도 분석하고, 비교하였다. 본 연구의 목적은 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만 족도에 미치는 요인은 무엇이며, 어떠한 요인이 주거만족도에 더 많은 영향을 미치 는지를 분석하여 정책적 시사점을 제시하는데 있다. 또한 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인이 지역별로 차이가 있는지를 분석하여, 지역별 특성을 고려한 맞춤형 임대주택 정책수립을 목적으로 한다. 본 연구의 주요 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 순서형 로지스틱 회귀모형을 통해 국민임대주택과 행복주택 모두 주거환경 은 주거만족도에 정(+)의 영향을, 경제적 특성은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타 났으며, 이웃관계는 국민임대주택에서만 주거만족도에 정(+)의 영향을 미치는 것으 로 분석되었다. 상대적 영향력의 크기는 이웃관계의 승산비(OR)가 가장 크고, 주거 환경의 승산비(OR), 경제적 특성의 승산비(OR)순으로 나타나서 국민임대주택에서는 이웃관계가 주거만족도에 가장 큰 영향을 미치고, 국민임대주택과 행복주택 모두에 서는 주거환경이 경제적 특성보다 주거만족도에 더 큰 영향을 미친다고 할 수 있 다. 그리고 국민임대주택에서 방의 개수가 주거만족도에 부(-)의 영향을, 행복주택에 서 전용면적은 정(+)의 영향을, 가구원수·거주기간·방의 개수는 부(-)의 영향을 미 치는 것으로 나타났다. 둘째, 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인은 지역별 차 이가 있는 것으로 분석되었다. 국민임대주택과 행복주택 모두 동남권과 동남권 이 외 지역 주거만족도에 미치는 요인에 차이가 있는 것으로 나타났으며, 동일 지역 내에서도 국민임대주택과 행복주택 주거만족도에 미치는 요인에 차이가 있는 것으 로 분석되었다. 즉, 동남권 국민임대주택에서 전용면적은 주거만족도에 정(+)의 영향 을, 경제적 특성과 방의 개수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 동남권 이외 지역 국민임대주택에서 이웃관계와 주거환경은 정(+)의 영향을, 경제적 특성은 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 동남권 행복주택에서 주거환경은 주거만 족도에 정(+)의 영향을, 방의 개수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 동 남권 이외 지역 행복주택에서는 주거환경과 전용면적은 정(+)의 영향을, 경제적 특 성과 가구원수는 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 분석결과를 토대로 국민임대주택과 행복주택 거주자의 주거만족도를 제고하기 위 하여 다음과 같이 정책적 시사점을 제시하고자 한다. 첫째, 주거환경이 양호한 기존의 도시에 국민임대주택과 행복주택이 건설될 필요 가 있다. 그러나 도시지역에 국민임대주택, 행복주택 등 공공임대주택을 건설할 부 지가 부족하기 때문에 민간 영역에서 재재발, 재건축 등을 시행할 때에 건설물량 중 일부를 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 등 보다 구체적인 임대주택 정책이 필요하다고 하겠다. 아울러, 국민임대주택, 행복주택 등을 기존의 도시 외곽 지역에 건설할 경우에는 단지 주변 대중교통 여건 개선, 생활편의시설, 공공시설, 학교 등 을 이용하기에 편리하도록 시설투자가 이루어져야 할 것이다. 둘째, 사회경제적인 상황, 사업시행자의 재정여건, 정부의 재정지원 여력 등을 종 합적으로 감안한 합리적인 수준의 임차보증금, 월임차료가 결정되도록 정기적인 확 인·점검과 반영이 되어야 할 것이다. 또한 행정 편의적 방식인 일률적인 기준으로 임차보증금과 월임차료를 결정하기 보다는 가구 소득, 보유 재산, 가구원 수 등을 종 합적으로 고려하여 일정한 기준을 수립하고, 이에 따라 차등적인 부과가 필요하다. 셋째, 국민임대주택은 주로 고령자와 기초생활수급자가 거주하고 있기 때문에 이 웃관계를 증진시키기 위하여 공동텃밭 가꾸기, 주민카페, 작은도서관 등에서 색종이 접기 모임, 동화책이나 그림책 읽기 모임, 건강 강좌를 개최하는 등 입주민들이 관 심을 가질 만한 다양한 프로그램의 마련이 요구된다. 행복주택은 이웃관계가 주거만족도에 유의미한 영향을 미치지 않은 것으로 나타났 으나, 행복주택 건설물량의 80% 이상을 대학생, 청년, 신혼부부 등 젊은 계층을 대 상으로 공급되고 있다. 따라서, 젊은 계층이 선호하는 커뮤니티시설을 설치하고, 이 를 활성화할 수 있는 프로그램도 개발하여 운영할 필요가 있다. 특히, 젊은 계층은 맞벌이가 많으므로 ‘전일 아이돌봄 센터’ 같은 거주자에게 실질적으로 도움이 되 는 프로그램의 설치와 이에 대한 정부 또는 지자체의 예산 지원도 필요하다. 넷째, 그동안 정부의 공공임대주택정책은 지역별 여건을 충분히 검토하지 않은 상 태에서 지역별로 물량을 일괄 배정하는 방식으로 진행되었다. 그러나 국민임대주택 과 행복주택 거주자의 주거만족도에 미치는 요인은 지역별로 차이가 있는 것으로 분석되었으므로, 전국을 대상으로 한 지역별 인구사회학적 특성 등을 고려한 사업 계획을 수립하여 공공임대주택에서 거주하는 입주민의 주거만족도 제고방안 마련이 필요하다. 다섯째, 원룸형이나 방 1개의 협소한 규모에 거주하고 있어서 이사계획이 높은 행 복주택 거주자들이 오랫동안 거주하여 주거안정을 기할 수 있도록 입주계층별 요구 사항에 맞는 평면도, 방의 개수 등이 고려된 설계가 필요하다고 하겠다. 아울러, 전 용면적이 넓을수록 주거만족이 높은 것으로 나타난 반면, 방의 개수가 많을수록 주 거만족도가 낮은 다소 상반된 분석결과가 도출된 점을 감안하여 공간 활용성과 가 구원수 등을 종합적으로 고려한 평면 설계가 요구된다. 주제어 : 공공임대주택, 행복주택, 국민임대주택, 주거만족도, 순서형 로지스틱 회귀모형

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 3
• 2.1. 연구의 범위 3
• 2.2. 연구의 방법 3
• Ⅱ. 이론적 배경 6
• 1. 공공임대주택의 이론적 고찰 ·6
• 1.1 공공임대주택의 개념 6
• 1.2 공공임대주택의 유형 8
• 1.3 공공임대주택의 특성 11
• 2. 주거만족도에 관한 고찰 ·15
• 2.1 주거만족도의 개념 ·15
• 2.2 주거만족도 영향요인 18
• 3. 선행연구 고찰 ·20
• 3.1 공공임대주택 주거만족도 관련 선행연구 20
• 3.2 기존 연구와의 차별성 ·27
• Ⅲ. 공공임대주택 현황 ·29
• 1. 전국 공공임대주택 현황 ·29
• 1.1 공공임대주택 총괄 ·29
• 1.2 행복주택 현황 34
• 1.3 국민임대주택 현황 ·38
• 2. 서울시 공공임대주택 현황 40
• Ⅳ. 분석의 틀 및 기초 통계분석 ·47
• 1. 분석의 틀 47
• 1.1 연구모형 및 가설의 설정 ·47
• 1.2 자료구성 ·49
• 1.3 분석방법 ·51
• 1.4 측정도구의 타당도 및 신뢰도 분석 ·52
• 1.5 변수의 구성 ·62
• 2. 기초 통계분석 ·66
• 2.1 인구통계학적 특성 ·66
• 2.2 기술통계 ·69
• 2.3 상관관계 분석 72
• Ⅴ. 공공임대주택 거주자의 주거만족도 영향요인 분석 74
• 1. 공공임대주택 전체 거주자에 대한 분석 75
• 2. 국민임대주택 거주자에 대한 분석 ·76
• 3. 행복주택 거주자에 대한 분석 81
• 4. 분석결과 종합 ·86
• Ⅵ. 결론 92
• 1. 연구요약 92
• 2. 정책적 시사점 ·95
• 3. 연구의 한계 및 향후 과제 98
• 참고문헌 100
• 부록 : 설문지 107
• Abstract 111