근대도시 경성에서의 토지가격 결정 요인 연구 : 동부지역을 중심으로 = A Study on the Determinants of Land Price in the Modern City of Gyeongseong(Seoul) : Focus on the eastern districts

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 근대도시 경성에서의 토지가격 결정 요인을 분석하였다. 연구는 문헌연구를 통한 질적 연구방법과 통계 분석을 활용한 양적 연구방법을 서로 보완하는 방식으로 진행되었다. 통계분석에 활용한 자료는 1927년 경성부관내지적목록 자료로 1929년 지형명세도와 함께 디지털화하여 공간적 분석을 시도하였다.
먼저, 근대도시로 변화해가는 경성의 모습과 경성 안의 세부지역인 동부에서의 변화, 이로 인해 형성된 지역성을 살펴보았다. 도시경제구조가 상공업으로 전환되면서 상공업 종사자 수가 증가하고, 일자리를 찾아 대도시 경성으로 인구가 증가하면서 도시문제를 낳았다. 경성부를 확대하여 도시문제를 해결하고자 하는 와중에, 동부지역은 1900년대까지 저개발 지역으로 남아있던 한양도성 안 유일한 곳이었기 때문에 교외로 개발이 확대되기 전 1920년대까지 경성의 근대도시화와 맞물려 새로운 근대적 모습을 만들어가고 있었다. 총독부 산하 기관을 포함하여 근대 시설들이 들어서고 교통망을 구축하는 등 중상층 이상이 거주하는 신흥부촌으로 성장해나갔다.
다음으로, 토지가격에 영향을 주는 요인을 분석하였다. 1920년대 경성의 근대도시 면모를 대표적으로 보여주는 동부지역에서의 토지상황을 토대로 토지면적, 토지용도, 토지소유자를 변수로 하는 토지특성 요인과 주요(예정)도로와의 거리, 전차정거장과의 거리, 도심과의 거리를 변수로 하는 접근성 요인, 그리고 앵커시설과의 거리, 교육시설과의 거리를 변수로 하는 입지특성 요인을 독립변수로, 평당가격을 종속변수로 설정해 회귀분석을 실행하였다.
그 결과, 토지특성 요인에서는 토지면적이 클수록, 밭보다 대지 용도일 때, 조선인보다 일본인 소유지일 때 토지가격이 더 높다는 결과가 나왔다. 이는 당시 동부지역이 도시화된 지역이었고, 경제적 이익을 창출하기 위한 토지 매입이 이루어지고 있었음을 보여준다. 접근성 요인에서는 오래 전부터 대로로 이용되던 종로와 이현대로가 가장 토지가격에 긍정적 영향을 주는 반면, 시구개수 예정도로는 영향을 주지 않는다는 결과가 나왔다. 전차정거장과 대로를 제외한 전차정거장이 설치된 도로는 토지가격에 부정적인 영향을 미치는 요인으로, 당시 전차와의 충돌에 따른 교통사고 위험에 따른 결과로 생각된다. 입지특성 요인에서는 앵커시설과 초등교육시설이 토지가격에 부정적 영향을 주는 반면, 대학 수준의 학교들은 희소한 가치와 엘리트층 및 중산층 사람들의 유입을 이끌어 토지가격에 긍정적 영향을 끼치는 것으로 나타났다.
근대 토지시장에서의 토지가격 결정 요인은 근대도시로의 변화에 따라 그 변화상이 일부 반영되는 모습을 보이며 토지가격에 긍정적 또는 부정적 영향을 주었다. 본 연구는 역사학과 도시계획학의 융복합 연구를 진행함으로써 그동안 연구되지 않았던 근대도시 경성에서의 토지가격 결정 요인을 확인하였다는 점에서 의의를 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzed the factors that determine land prices in modern city Gyeongseong(Seoul). Research was conducted in a way that supplemented each other with qualitative research methods through literature research and quantitative research methods using statistical analysis. The data used for statistical analysis were data from “Gyeongseong land registration list”(京城府管內地籍目錄, 1927), and spatial analysis was attempted by digitizing it with "Gyeongseong Land Registration Map"(地形明細圖, 1929).

First, in this study, the locality of the eastern region was derived by examining the appearance of Gyeongseong changing into a modern city and the change in the eastern district, which is a area within Gyeongseong. As the urban economic structure was converted to commerce and industry, the number of commercial and industrial workers increased, and the population increased to Gyeongseong for job hunting, resulting in urban problems. While trying to solve the urban problem by expanding the district of Gyeongseong, the eastern area was the only place inner Seoul City Wall(漢陽都城), which remained an underdeveloped area until the 1900s, so it was creating a new modern appearance in conjunction with the modern urbanization of Gyeongseong until the 1920s. Modern facilities, including institutions under the Governor-General's Office, were built and transportation networks were established, growing into an emerging rich village where higher than the middle class lived.

Next, the factors affecting land prices were analyzed based on the land situation in the eastern area, which representatively shows the modern city aspect of Gyeongseong in the 1920s. The regression analysis variables were land characteristic factors (land area, land use, land owner), accessibility factors (distance from major and scheduled roads, distance from tram stations, distance from the city center), and location characteristic factors (distance from anchor facilities, distance from educational facilities) as independent variables, and land price as dependent variables.

As a result, in land characteristic factors, it was found that large area, land use for building, and when it was Japanese property. This shows that the eastern area was an urbanized area at that time, and land purchases were being made to create economic benefits. In accessibility factors, Jongro(鐘路) and LeeHyun-daero(梨峴大路), which have long been used as major roads, have the most positive effect on land prices, while they do not affect the road scheduled to renovate. The roads installed the tram stops except major roads and the tram stops were a factor that negatively affects land prices. This is because the risk of traffic accidents caused by the collision with the tram was high at that time. In location characteristic factors, anchor facilities and elementary education facilities had a negative effect on land prices, while university-level schools had a positive effect. This is because schools were the scarcity and it led to an influx of elite and higher than the middle class people.

The factors that determine the land price in the modern land market showed that the change was partially reflected according to the change to the modern city. And it had a positive or negative effect on land prices. This study is significant in that it identified the factors that determine land prices in Gyeongseong, a modern city that has not been studied so far. This was possible because the convergence study of history and urban planning was conducted.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구 범위 5
• 제 3 절 연구 방법 및 구성 8
• 제 3 절 연구 자료 11
• 제 2 장 선행연구 고찰 14
• 제 1 절 근대 토지제도 확립 14
• 1. 근대 이전의 토지거래 연구 14
• 2. 토지조사사업을 통한 토지제도 근대화 16
• 제 2 절 토지가격 결정 요인 연구 19
• 1. 국내외 연구 19
• 2. 과거 시기의 데이터를 활용한 연구 24
• 제 3 절 선행연구와의 차별성 26
• 제 3 장 경성 동부지역의 변화 28
• 제 1 절 근대도시로의 발전 28
• 1. 도시경제구조의 변화 28
• 2. 인구 구조와 직업 구성 33
• 제 2 절 도시 문제와 도시계획 수립 40
• 1. 도시 문제 발생 40
• 2. 경성 도시계획 수립 45
• 제 3 절 경성 동부지역 개발 48
• 1. 조선시대 후기 48
• 2. 대한제국∼1920년대 51
• 1) 주요시설 입지 51
• 2) 교통망 구축 57
• 3) 주택지 개발 63
• 제 4 절 신흥부촌으로의 성장 73
• 제 3 장 1927년 지적목록으로 본 토지시장 분석 79
• 제 1 절 경성부관내지적목록 79
• 제 2 절 기초통계분석 86
• 1. 토지용도 86
• 2. 토지소유자 89
• 제 3 절 경성 동부지역 공간구조 94
• 제 4 절 각 요인별 평당가격 102
• 1. 토지면적 102
• 2. 토지용도 103
• 3. 토지소유자(민족별) 107
• 4. 토지소유자(유형별) 111
• 5. 도심(CBD) 113
• 6. 교통망 115
• 1) 전차정거장 115
• 2) 주요(예정)도로 117
• 7. 주요시설 119
• 제 5 장 토지가격 결정 요인 124
• 제 1 절 분석모형 및 변수 선정 124
• 제 2 절 회귀분석 결과 127
• 1. 토지특성 129
• 2. 접근성 130
• 3. 입지특성 134
• 제 6 장 결론 136
• 제 1 절 연구 요약 136
• 제 2 절 연구 의의 및 한계 138
• 참고문헌 141
• Abstract 150

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