자연공실률에 의한 오피스시장의 임대료조정메커니즘에 관한 연구 : 서울시 오피스 권역별 차이를 중심으로 = A study on the rent adjustment mechanism by the natural vacancy rate of regional office sub-markets in Seoul

국문 초록 (Abstract)

최근 저금리로 인한 수익률 추구성향이 강화되고, 고령화로 인한 장기투자수요가 증가함에 따라 특히 오피스 자산을 주요 투자대상으로 하는 직·간접투자가 증가하면서 오피스 투자·운용 시 외부경제나 시장상황에 따른 임대료의 변화와 조정메커니즘이 어떻게 작동하고 있는지에 대한 관심 또한 고조되고 있다.
임대료조정메커니즘의 규명을 위해 국내·외 선행연구들은 자연공실률을 이용하였다. 자연공실률은 수요와 공급이 일치하는 상황에서의 공실률, 즉 시장의 균형상태를 나타내는 준거지표로, 임차인 수요와 공실보유의 한계비용을 고려하여 임대인이 자신의 이익 극대화를 위해 유지하는 최적재고량(Optimal Inventory)으로 정의된다. 실무에서는 서울 전체 오피스시장의 자연공실률을 5%로 보고 다양한 시장예측 모형에 사용하고 있는데, 이 수치에 대한 실증적 근거는 찾아보기 힘들다. 또한, 서울에는 세 개의 오피스 하위시장이 존재하고, 하위시장간 임대료와 공실률은 서로 다른 패턴을 보이고 있음에도 불구하고, 각 오피스 권역별 자연공실률 추정 및 임대료조정메커니즘의 차이 분석에 관한 연구 또한 찾아보기 힘든 실정이다.
따라서 본 연구는 2003년 이후의 분기별 자료를 이용, 자연공실률을 추정을 통해 서울 오피스시장에 자연공실률에 의한 임대료 조정이 작동하고 있는지 살펴보고, 특히 권역별 하부시장의 자연공실률 수준 및 임대료조정메커니즘의 차이를 실증적으로 규명하였다. 분석 모형으로는 자연공실률 모형을 이용하고, 권역별 오피스에 대한 패널자료가 확보된 점을 감안하여 패널분석을 실시함으로써 분석 자료와 기법 면에서 차별화하였다.
본 연구의 결론은 다음과 같다.
첫째, 서울 오피스시장의 자연공실률 수준은 시간의 변화에 따라 차이를 보인다. 자연공실률은 일정하게 유지되는 것이 아니라, 시점별로 차이를 보이는 것으로 나타났다.
둘째, 서울 오피스시장의 자연공실률 수준은 공간적으로도 차이를 보인다. 권역(하부시장)별 자연공실률 수준의 평균은 KBD권역 6.14% > (서울 전체 5.20%) > YBD권역 4.63% > CBD권역 3.51% 순으로 나타났는데, 이는 권역별로 임대인이 임대료 조정을 위해 재고로 보유하는 최적공실률이 상이함을 나타낸다.
셋째, 임대료 조정계수는 YBD권역 -0.32 < KBD권역 -0.25 = 서울 전체 -0.25 < CBD -0.15 로, 이는 시장공실률이 자연공실률보다 1% 높은 경우(초과공실이 +1% 발생할 경우) 분기당 임대료는 YBD권역 0.32%, KBD권역 0.25%, YBD권역은 0.15% 하락함을 나타낸다. 즉, 서울 권역별 오피스시장의 초과공실률과 임대료 변화율에는 음(-)의 관계가 존재하며, 자연공실률로부터 측정된 초과공실 1%에 대한 가격수준의 대응(임대료 변화율)이 권역별로 상이함을 나타낸다.
이를 토대로 초과공실에 의한 권역별 임대료조정메커니즘에 차이가 존재함을 확인하였는데, 서울 전체시장과 KBD권역, YBD권역에서는 양(+)의 초과공실 발생 시 임대료를 인하하고, 음(-)의 초과공실 발생 시 임대료를 인상 조정하나, CBD권역의 경우에는 음(-)의 초과공실에 대해서만 임대료를 인상 조정하고 있는 것으로 나타났다. 즉, 시장별 특성에 따라 임대료는 동일한 시장 충격에도 다르게 반응할 수 있음을 알 수 있는데, 이는 서울시 권역별 하부시장의 수급 특성이 반영된 결과라는 점에서 의의를 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Natural vacancy rate, defined as a vacancy rate at equilibrium, has explanatory power in rent adjustment process. There are three major business districts in seoul; Central Business District(CBD), Kangam Business District(KBD), and Yeouido Business District(YBD). Although the level and changing patterns of rent and vacancy rate are different in these office sub-markets, the estimation and difference of natural vacancy rate for it, however, are not figured out yet.
In this venue, the study aims to 1) estimate natural vacancy rate of regional office sub-markets in Seoul, 2) find rent adjustment mechanism of each sub-market with excess vacancy, 3) compare the difference of rent adjustment mechanism of Seoul office sub-markets. Using quarterly panel dataset since 2003, major findings are summarized as follows.
First, there is an inter-temporal variation in the natural vacancy rate of Seoul office sub-markets.
Second, there are spatial differences in the level of natural vacancy rate among Seoul office sub-markets. The estimated levels of regional office sub-markets are KBD 6.14% > Seoul Total 5.20% > YBD 4.63% > CBD 3.51% in order. It suggests that the optimal vacancy rate as stock for adjusting rent is different by regional sub-markets in seoul.
Third, there is a difference in the rent adjustment mechanism of Seoul office sub-markets. Excess vacancy rate and normal rent show negative correlation, confirming the existence of rent adjustment mechanism. The rental adjustment parameter(rent adjustment rate) falls into a range of 0.15 to 0.32; YBD 0.32, KBD and Seoul Total 0.25, CBD 0.15. It implies that each 1% point increase in excess vacancy will lead to 0.32(YBD), KBD and Seoul Total 0.25, CBD 0.15 decline in normal rent quarterly. The major difference is that CBD increase rent only when negative excess vacancy rate is observed.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.1.1 연구의 배경 1
• 1.1.2 연구의 목적 2
• 1.2 연구의 범위 및 내용 3
• 1.2.1 연구의 범위 3
• 1.2.2 연구의 방법 5
• 1.3 연구의 내용 및 흐름 5
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 고찰 7
• 2.1 이론적 고찰 7
• 2.1.1 DiPasquale and Wheaton(1996)의 4사분면 모형 7
• 2.1.2 자연공실률의 개념과 메커니즘에 관한 이론 12
• 2.2 선행연구 고찰 15
• 2.2.1 선행연구의 흐름 15
• 2.2.2 자연공실률에 대한 국외연구 17
• 2.2.3 자연공실률에 대한 국내연구 21
• 2.3 본 연구의 차별성 25
• Ⅲ. 서울 오피스시장 현황 27
• 3.1 서울시 권역별 오피스빌딩의 분포 및 규모 27
• 3.2 서울시 권역별 오피스 임대료 및 공실률 추이 29
• 3.3 서울시 오피스 공급 추이 33
• Ⅳ. 실증분석 35
• 4.1 분석의 틀 35
• 4.1.1 분석모형의 설정 35
• 4.1.2 대상변수의 선정 38
• 4.1.3 회귀추정식의 설정 43
• 4.1.4 분석모형의 작동 개념 44
• 4.1.5 연구가설 설정 45
• 4.1.6 분석의 흐름 및 기법 46
• 4.1.7 분석자료 49
• 4.2 분석결과 51
• 4.2.1 서울 전체 오피스시장의 자연공실률 추정 및 분석결과 51
• 4.2.2 권역별 자연공실률 추정 및 분석결과 67
• Ⅴ. 결론 78
• 5.1 연구의 요약 및 시사점 78
• 5.2 연구의 한계점 80