급행열차 운행에 따른 역세권 주변지가 변화 : 경인선을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

도시가 발전함에 따라 수도권의 외연적 팽창이 지속적으로 진행되면서 수도권 내에서의 교통난 역시 더욱 심각해지고 있다. 이러한 수도권의 교통문제를 해결하기 위하여 정부는 교통 혼잡률 감소를 위해 기존 광역철도와 더불어 최근까지 급행열차 운행을 지속적으로 확대 증편 시키고 있다.
본 연구에서는 경인선을 중심으로 급행열차 개통으로 인한 역세권내의 토지가격 변화에 대해 살펴보고자 한다. 첫째, 시간 범위는 경인선 1차 복복선 개통시기인 1999년부터 2013년까지 최근 15년간의 시계열 자료를 사용하였다. 둘째, 공간 범위는 광역철도 경인선 구일역부터 인천역까지 총 20개역사(급행열차 정차역 7개역사)를 대상으로 분석하였다. 셋째, 급행열차 개통이 역세권 지가에 미치는 영향을 분석하기 위하여 지가를 종속변수로 하고 급행개통여부, 물가상승률, 도심여부, 사용빈도, 접면도로, 고저, 부지형상, 지목을 독립변수로 하여 다중회기분석을 실시하였다.
분석은 급행열차 개통이 역세권 토지가격 변화에 미치는 영향 분석을 위해 시계열로 조사된 지가를 물가상승률 및 독립변수를 접근성요인, 물리적 특성요인으로 구분하여 급행개통이외의 지가변화에 영향을 줄 수 있는 요인을 통제하였다. 연구방법으로 다중회귀분석을 실시하여 분석하였으며 독립변수간의 상관관계 정도를 확인하기 위해 다중공선성 분산팽창요인(Variance Inflation Factor)을 측정하여 회귀모형을 검정하였다. 그리고 회귀분석 결과 유의하지 않게 나온 요인이지만 기초통계량에서 영향력이 명확한 요인에 대하여 t-test를 실시하여 재검증하였다.
회귀분석결과 토지가격을 결정하는 요인으로 급행개통 여부, 도심여부, 물가지수, 접면도로, 고저, 부지형상(부정형, 삼각형, 자루형, 정방형), 지목(대지, 임야)이 유의수준 10%에서 유의한 변수로 나타났고, 사용빈도, 부지형상(사다리꼴, 세장형), 지목(도로, 잡종지, 공장, 전)의 경우 토지가격을 결정하는데 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 급행개통여부 보다 도심 즉 서울에 가까울수록 역세권 토지가격변화에 더 큰 영향을 주는 것으로 나타난다. 이는 주거지역의 특성상 수도권 통근 및 통학 시간이 늘어나는 추세에도 영향이 있는 것으로 판단되며, 급행열차 이용에 따른 단축시간 보다 실질적으로 거리상 도심에 가까운 곳에 위치하는 것을 시장이 더 선호한다는 것을 토지가격이 반영하는 것으로 판단된다.