주택 가격 안정화 정책의 효과 분석 : 울산광역시 북구를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

국문초록

본 연구는 지방자치단체의 주택 가격 안정화 정책의 효과를 실증 분석하고, 분석한 결과를 지방자치단체의 주택 정책에 적용할 수 있는지 그 가능성을 검토하는 것이다. 본 연구에서 분석대상은 울산광역시 북구에서 시행한 주택 가격 안정화 정책이다. 울산광역시 북구는 주택 가격 안정화 정책을 효율적으로 시행하기 위해서 아파트 분양가 자문위원회를 구성하고, 자문위원회의 회의를 통해 지역의 주택 가격 안정화에 걸림돌이 되는 요인들을 조정․권고하였다. 이러한 주택 가격 안정화 정책이 울산광역시 북구의 주택 가격 안정화에 미친 영향을 살펴보기 위하여, 울산광역시의 다른 지역의 주택 가격과 비교․분석하는 DID추정방법을 이용하였다.
기존의 연구방법을 이용하여 울산광역시의 주택 가격에 영향을 미치는 요인들은 추정하였다. 추정결과 현 분기의 전세 가격 변화는 주택 가격의 변화에 가장 크게 영향을 미치며, 전세 가격이 1%변화할 때, 주택 가격은 약 0.6% 정도 변화하는 것으로 나타났다. 그리고 전 분기의 주택 가격 변화도 현 분기의 주택 가격의 변화에 영향을 미치는데, 그 정도는 전세 가격의 변화가 미치는 영향보다는 적었다. 즉, 1%의 전 분기 주택 가격의 변화는 약 0.2%의 현 분기 주택 가격의 변화를 초래한다. 이는 시장원리에 의해서 결정되어지는 울산광역시의 주택 가격은 지속적으로 현재의 가격체제를 답습하고 있다는 것을 의미한다. 즉, 전 분기의 주택 가격이 상승하면, 현 분기의 주택 가격도 상승한다. 따라서 주택경기가 활성화되면 주택 가격이 지속적으로 상승할 위험이 있으며, 주택경기가 악화되면 주택 가격이 지속적으로 하락할 수 있다는 것을 의미한다. 이는 주택 시장이 불안정하다는 것을 보여주고 있으므로, 주택 시장의 안정을 위해서는 시장의 기능에 의지하기 보다는 차선책(second⁃best solution)으로 지방자치단체의 개입이 필요하다고 판단된다.
울산광역시 북구의 주택 가격 안정을 위한 아파트 분양가 조정․권고 정책이 지역의 주택 가격 안정화에 어떤 효과를 가져왔는지를 분석하였다. 이를 위해 북구와 인근 지역인 남구, 중구를 비교분석하였다. 각 지역의 아파트단지 중 각각 39곳을 선정하여 가격을 조사하였으며, 북구의 정책이 2006년 말 북구의회를 통과하여 2007년 5월에 시행된 것을 근거로 하여 2006년 12월, 2007년 12월 및 2008년 12월의 아파트 가격을 조사하여 분석하였다. 또한 아파트의 규모가 아파트 가격에 영향을 미치는 것을 배제하기 위해 99에서 115규모의 아파트를 대상으로 하였다.
분석의 결과를 보면 북구의 주택 가격이 남구에 비해 2007년은 훨씬 더 적게 상승하였으며, 중구와 북구를 대상으로 분석기간 동안의 아파트 가격 변화를 비교해 보면, 북구의 아파트 평균 가격이 중구에 비해 더 적게 상승했다는 것을 알 수 있다. 따라서 북구의 주택 가격 안정화 정책이 효과가 있었다고 평가할 수 있다.
본 연구의 실증분석 결과는 울산광역시의 주택 가격 흐름을 시장 원리에만 맡기지 않고 지방자치단체가 조례 제정을 통해 주택 가격 안정화를 시도하면, 주택 가격의 안정에 일정 부분의 성과를 얻을 수 있다는 것을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Abstract

This study aims to analyze the effect of housing policy of local governments upon stabilization of housing price. It also examines any possibility of applying the derived result into housing policy proposed by local governments.
This dissertation first estimated the determination of the housing price of Ulsan. It shows that change in current lease price had the highest effect on housing price. According to the estimation result, 1% increase in lease price led to 0.6% increase in housing price. In addition, change in the previous housing price took a positive effect on the current housing price, but it was less significant than that of lease price. 1% increase in the previous housing price led to an increase in 0.2% of current housing price. These results show that the change in housing prices in Ulsan are mainly determined by the fluctuations of current and past housing prices rather than those of the real output factors. It demonstrates that the instability of housing market. To maintain the instability of housing prices in Ulsan, it is recommended that local governmental intervention could be a possible solution as a second-best solution.
As for the housing price stabilization policy, Buk-gu in Ulsan has established an apartment price advisory committee to delete any obstacle for the stabilization of housing price. This study has compared the policy impact derived from the new policy in Buk-gu with other regions in Ulsan. The empirical analysis was conducted by DID estimation method.
For the empirical studies, the 39 places’ apartment prices in the period of December 2006, December 2007 and December 2008 were collected. The sample apartment sizes are between 99m2 and 115m2
According to the estimation results based on the DID approach, the housing price of Buk-gu in 2007 increased far less than that of Nam-gu, and it increased a little bit more in 2008. As to the change in apartment price in Jung-gu and Buk-gu, average price of apartment in Buk-gu increased less than that of Jung-gu. It means that the stabilization policy of Buk-gu took effect. This study concludes that if a local government attempts to stabilize housing price by establishing ordinances beyond a simple dependence on market economy, it can achieve a stabilization of housing price to a certain degree.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 감사의 글
• 국문초록
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 및 내용과 방법 1
• 1. 연구의 목적 1
• 2. 연구의 내용 2
• 3. 연구의 방법 3
• 제2절 선행 연구의 검토 3
• 1. 주택 가격 결정 요인에 관한 선행 연구 3
• 2. 주택 가격 안정화 정책의 효과에 관한 선행 연구 5
• 제2장 우리나라 주택 시장의 현황 분석 7
• 제1절 전국 주택 시장 7
• 1. 인구 및 주택 수급 동향 7
• 2. 전국 주택 매매 가격 및 전세 가격의 추이 15
• 제2절 울산광역시 주택 시장 20
• 1. 울산광역시 인구 및 주택 수급 동향 20
• 2. 울산광역시의 주택 매매 가격과 전세 가격 추이 23
• 3. 울산광역시 북구의 주택 시장 26
• 제3장 주택 시장의 이론적 분석 27
• 제1절 주택 시장의 특성 27
• 1. 주택 시장의 일반적 특성 27
• 2. 주택 시장의 수요와 공급 28
• 3. 주택의 수요와 공급에 영향을 미치는 거시경제 변수 31
• 제2절 주택 시장 실패 35
• 1. 주택 시장 실패의 원인 35
• 2. 주택 시장 실패의 현상과 문제점 38
• 제4장 주택 가격의 결정 요인 분석 41
• 제1절 주택 가격 결정 요인 41
• 1. 주택 가격에 영향을 미치는 요인들 41
• 2. 주택 가격 결정 요인에 관한 기존의 연구 결과 47
• 제2절 울산광역시 주택 가격의 결정 요인 분석 48
• 1. 울산광역시 주택 가격 결정 요인 분석 모형 및 자료 48
• 2. 울산광역시 주택 가격 결정 요인의 실증분석 결과 50
• 제5장 주택 가격 안정화 정책과 효과 분석 54
• 제1절 정부의 주택 가격 안정화 정책 54
• 1. 주택 가격 안정화 정책의 의의 54
• 2. 주택 시장에 대한 정부 개입의 유형과 실패 56
• 3. 정부의 주택 가격 안정화 정책 62
• 제2절 주택 가격 안정화와 지방자치단체의 역할 79
• 1. 지방자치단체 주택 정책의 필요성 79
• 2. 주택 가격 안정과 지방자치단체의 역할 81
• 3. 공익경영과 도시 경쟁력 제고방안 92
• 제3절 울산광역시 북구의 아파트 분양가 안정화 정책의
• 효과 분석 102
• 1. 주택 가격 안정화를 위한 지방자치단체의 역할 103
• 2. 울산광역시 북구의 아파트 분양가 안정화 정책의 효과 분석 105
• 제6장 연구의 결론 및 한계 112
• 제1절 연구 결과의 요약 및 결론 112
• 제2절 연구의 한계와 향후 과제 113
• 참고문헌 115
• <부록> 울산광역시 북구 분양가자문위원회 설치 및 운영 조례 120
• Abstract 124
• 표 목차
• <표 2-1> 우리나라 인구 및 가구 수 추이 8
• <표 2-2> 주택 건설 실적 9
• <표 2-3> 주택 보급률 10
• <표 2-4> 자가 점유 비율 10
• <표 2-5> 인구 천 명당 주택 수 11
• <표 2-6> 미분양 주택 추이 13
• <표 2-7> 공공임대주택 건설 실적 14
• <표 2-8> 전국 아파트 매매/전세 비율 19
• <표 2-9> 울산시 구․군별 인구 및 세대 수 추이 21
• <표 2-10> 울산광역시 구․군별 주택 보급률 변동 추이 21
• <표 2-11> 울산광역시의 주거 형태별 분포 22
• <표 2-12> 아파트 매매 가격 대비 전세 가격 비율 23
• <표 2-13> 울산광역시 구․군의 주택 가격 추이 25
• <표 2-14> 울산광역시 구․군의 전세 가격 추이 25
• <표 3-1> 주택 가격과 주요 거시경제지표의 상관관계 분석 30
• <표 3-2> 주택 가격과 거시경제변수 간의 인과관계 31
• <표 3-3> 부동산 투자와 투기의 차이 38
• <표 3-4> 미분양 주택 추이 40
• <표 4-1> 부동산 가격 변화와 경제지표의 변동률간 상관관계 분석 42
• <표 4-2> GDP, GRDP와 IP의 상관계수 50
• <표 4-3> 선형회귀모형 분석 결과 50
• <표 4-4> ADF 단위근 검정 결과 52
• <표 4-5> ADL 모형의 분석 결과 52
• <표 5-1> 정부의 주택 시장 개입 필요성 56
• <표 5-2> 주택 관련 정부 개입의 유형 57
• <표 5-3> 2003년 10․29 주택 시장 안정 종합 대책 65
• <표 5-4> 2005년 8․31 부동산제도 개혁 방안 66
• <표 5-5> 2006년 3․30/11․15 주택 시장 합리화 방안 67
• <표 5-6> 2007년 1․11 부동산 시장 안정화(제도개편)방안 68
• <표 5-7> 서울시 부동산 거래 실태(2006~2008 4/4분기) 76
• <표 5-8> 이명박 정부의 초기의 부동산 정책 77
• <표 5-9> 이명박 정부의 현 단계 부동산 정책 79
• <표 5-10> 주택건설촉진법의 법령 개정 과정 82
• <표 5-11> 연도별 울산시 전체와 북구의 주택 공급 비율 95
• <표 5-12> 주택 수 증가 대비 무주택자와 기존 주택 소유자 공급 비율 96
• <표 5-13> 울산광역시의 주택 소유와 전세 비율 96
• <표 5-14> 최근 10년간 매매 가격 대비 전세 가격 비율 96
• <표 5-15> 총 대출금 대비 가계와 주택 자금 대출 비율 97
• <표 5-16> 울산광역시 북구의 분양가 자문위원회 운영실적 98
• <표 5-17> 월드메르디앙 아파트 분양가 자문위원회 회의록 99
• <표 5-18> 울산 북구의 연도별 인구와 세대 수 증가 추이 99
• <표 5-19> 울산 북구의 2000, 2005년 세대별 주택 보유 현황 100
• <표 5-20> 울산광역시 구․군별 평균 분양가 승인 내역(2003~2006년) 104
• <표 5-21> 울산광역시 구․군별 연도별 분양 가격(2001~2010년) 104
• <표 5-22> 각 지역의 시기별 당 아파트 가격 108
• <표 5-23> DID 분석 결과 도출되는 계수들의 의미 108
• <표 5-24> 북구와 남구의 회귀 분석 결과 109
• <표 5-25> 북구와 중구의 회귀 분석 결과 110
• 그림 목차
• <그림 2-1> 전국 주택 매매 가격 지수 추이 16
• <그림 2-2> 전국 주택 매매 가격 증감률 추이 17
• <그림 2-3> 전국 전세 가격 추이 18
• <그림 2-4> 울산광역시의 주택 매매 가격과 전세 가격 추이 24
• <그림 2-5> 울산광역시 주택 매매 가격과 전세 가격 변동률 추이 24
• <그림 4-1> 경기변동과 주택 매매 가격 43
• <그림 4-2> 이자율과 주택 매매 가격 45
• <그림 5-1> 주택 건설 사업 절차도 85
• <그림 5-2> 도시 관리 계획 업무 처리 흐름도 89
• <그림 5-3> 교통영향분석‧개선대책심의위원회 심의 흐름도 91
• <그림 5-4> 최근 10여 년간 아파트 분양 가격 인상 흐름도 94