국민임대주택 공급이 지방주택시장에 미치는 영향 연구 : 장성군을 중심으로 = (A) study of the impact of the national rental housing on the local housing markets : in case of Jang-seong gun

국문 초록 (Abstract)

저소득층의 주거안정을 위해 공급하고 있는 국민임대주택에 대한 평가와 공급효과는 지역별 주택시장의 특성에 따라 다를 수 있다. 그렇기 때문에 농촌적 성격이 강하고 주택의 투자가치가 크지 않는 지방중소도시나 군지역에 공급된 국민임대주택에 대한 평가는 수도권이나 광역시 등의 대도시와 다른 측면에서 분석할 필요가 있다. 그러나 지금까지 국민임대주택에 관한 평가와 공급효과 관련 연구들은 대도시를 주 연구대상으로 하고 있어, 시장의 성격이 전혀 다른 지방중소도시나 군지역에 공급된 국민임대주택에 대한 평가와 공급효과를 차별적으로 파악하는 것에 한계가 있다.
이러한 문제제기를 토대로 본 연구에서는 군지역에 초점을 맞추어 국민임대주택 공급이 지방주택시장에 어떠한 영향을 미쳤는가를 살펴보는 것이 주 목적이다. 이러한 목적을 수행하기 위해 첫째, 임대주택의 개념 및 필요성, 우리나라의 임대주택정책, 국민임대주택의 전개과정과 추진현황에 대해서 살펴보았다. 둘째 지방주택시장에 대한 관점을 주택서비스 구입비용의 절감효과, 국민임대주택 공급의 수혜대상자, 주거수준 변화, 주거환경 만족도로 정하고 공급효과를 분석했다. 셋째, 공급효과 분석을 토대로 향후 국민임대주택을 공급하고자 할 경우 개선해야할 방향에 대해 제시하였다. 사례지로는 국민임대주택 330호가 기 공급되었고 향후 공급계획이 있는 전라남도 장성군으로 하였다.
장성군에 기 공급된 국민임대주택의 규모는 51.93㎡(21평형)과 59.88㎡(24평형)으로 유형Ⅱ에 해당하며, 2011년 12월 입주예정인 456호의 공급규모는 36㎡와 46㎡로 유형Ⅰ에 해당한다. 기 공급된 330호의 입주민을 대상으로 실시한 설문조사를 토대로 국민임대주택의 공급효과를 살펴본 결과는 다음과 같다.
첫째로 전라남도 장성군에 거주하는 주민들은 주변지역 시세대비 37.7~45% 정도 저렴한 가격으로 국민임대주택에 입주했기 때문에 주택서비스 구입비용에 대한 주거비 부담이 완화되었다고 볼 수 있다. 이러한 주거비 부담 완화효과는 수도권, 광역시, 지방도시, 군지역에 따라서는 통계적으로 유의한 차이가 없었지만, 공급규모에 따라서 차이가 있었다. 즉 공급규모가 적을수록 주택서비스 구입비용 절감효과가 크고 공급규모가 커질수록 주택서비스 구입비용 절감효과가 적었다.
둘째로 장성군에 공급된 국민임대주택의 수혜계층이 적절하지 못했다고 볼 수 있다. 장성군에 공급된 국민임대주택은 유형Ⅱ이기 때문에 소득 3~4분위의 가구가 거주하고 있어야 정책목표에 부합한다고 할 수 있다. 입주자를 대상으로 가계소득을 조사한 결과, 소득 3~4분위의 가구는 전체 응답가구의 23.4%에 불과했으며, 오히려 소득 1~2분위의 가구가 66.8%로 절반 이상을 차지하고 있었다. 그 결과 임대료에 대한 부담을 느끼면서 전체 응답가구의 82.3%가 월임대료가 없거나 내리기를 바라고 있었다. 뿐만 아니라 이전 주택에서 지불했던 보증금(전세금)으로 국민임대주택 보증금 마련이 부족한 가구가 33.3%나 됐으며, 보증금이 부족한 가구 중 71.2%가 주로 차입을 통해 임대보증금을 마련했다. 차입을 통해 임대보증금을 마련한 가구 중 6.9%는 사채나 대출전문업체를 통해 보증금을 마련한 것으로 나타났다.
셋째로 국민임대주택에 입주한 입주자들의 주거수준 변화를 보면, 강제주거이동으로 인한 주거불안 해소 효과, 물리적인 주거시설 개선효과가 있는 것으로 나타났다. 이전 주택에서 전세나 월세로 거주하던 입주자가 전체 응답가구의 61.6%였다. 이들 가구에게는 입주 자격요건이 유지되는 한, 30년의 주거기간을 보장할 수 있기 때문에 강제주거이동으로 인한 주거불안을 해소하는 효과가 있었다. 또한, 부엌, 화장실, 온수 및 욕조 등에 관한 시설개선효과가 있었다. 그렇지만 통근수단을 보면 도보나 대중교통 이용율은 감소하고, 자동차를 이용한 통근율이 56.6%에서 64%로 증가한 것으로 분석되었고, 주거비의 경우도 감소한 가구는 11.7%에 불과했지만, 증가한 가구는 38.9%로 나타났다. 특히 국민임대주택 입주로 물리적인 주거시설에 대한 개선효과는 높게 나타났지만, 우체국ㆍ학교ㆍ시장 등 공공시설의 이용성 측면에 대해서 느끼는 개선효과는 낮았다.
넷째로 국민임대주택의 주거환경 만족도에 대해 분석한 결과 응답가구의 47%가 긍정적으로 평가하고 있었으며, 응답가구의 76.1%가 내집마련시까지 자격요건이 되는 한 계속해서 거주하기를 희망하고 있었다. 긍정적으로 평가한 주요 이유는 이사걱정 없이 안정된 주거생활을 할 수 있기 때문으로 나타났으며, 부정적인 주요 이유는 보증금, 임대료 및 관리비가 부담스럽고 대중교통과 교육환경이 좋지 않기 때문이였다. 특히 층간소음에 대해 가장 만족해하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 그렇지만 전체적인 주거환경 만족도는 인근의 일반분양아파트보다 높게 나타났다.
이상과 같은 분석결과로 볼 때, 장성군과 같은 군지역에 국민임대주택을 공급할 때는 우선적으로 지역적 특성, 특히 수도권, 광역시, 지방도시, 군지역의 특성을 반영하여 시세나 공급된 경과년수 등을 고려한 임대료 및 보

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The evaluation and effects of the National Rental Housing supplying for the residential stability of the low income class might be different according to the local housing markets. However the studies of the evaluation and effects of the National Rental Housing have been focused on the big cities and have limits to analyze the difference of evaluation and effects of the National Rental Housing in the Gun regions.
The main purpose of this study is to analyze the effects of the National Rental Housing in the Gun regions. First, we scrutinized the concept and necessity of the Rental Housing, the Rental Housing Policy and the process and status-quo of the National Rental Housing. Second, we analyzed the effects of the National Rental Housing in the sense of the beneficiaries, residential level change and the residential satisfaction. Third, we proposed the improvements for the National Rental Housing. The Jang-Seong Gun, Jeonranam-do is chosen for the case study, which has 330 National Rental Housing.
The size of the National Rental Housing supplied in the Jang-Seong Gun is 51.93㎡(21 pyong) and 59.88㎡(24 pyong) and the type II while the size of the National Rental Housing which will be supplied in December 2011 is 36㎡ and 46㎡ and the type I. The survey was carried out with the 330 residents of the type II National Rental Housing and the results are as following.
First, the residential cost is lessened since the residents pay the lower rents than the current level by 37.7~45%. These effects of lower residential cost is not different statistically according to the regions - metropolitan, Kwangyok city, rural city and gun region but is different according to the size of rental housing. The smaller the size of rental housing is, the larger the effect of the lower residential cost is.
Second, the beneficiary class is not proper in case of the Jang-Seong Gun. The National Rental Housing supplied to the Jang-Seong Gun is type II and the corresponding income group is the 3rd and 4th percentile. The income survey showed that the ratio of the 3rd and 4th percentile group is only 23.4% while the ratio of the 1st and 2nd percentile group is 66.8%. The 82.3% of residents are found to feel the burden of rental payments and they want the lower rents. The 33.3% of residents suffered the shortage of deposit payment since the chonsei for the previous residency is lower than the deposit of the National Rental Housing and the 71.2% of the residents suffering the shortag of deposit payment used the loan. The 6.9% of residents using loans use the private lending.
Third, it is shown that there are the effects of residential stability due to removing the forced move and the physical enhancement of residential facilities. The tenure type of 61.6% of residents is the chonsei or monthly rent. These residents can live in the National Rental Housing for 30 years and have the residential stability for removing the forced move. There are also the effects of physical enhancement on the kitchen, bathroom, hot water and bath tubs. The ratio of public transportation usage decreased while the usage of own car increased from 56.6% to 64%. Also the residential cost increased for the 38.9% of residents while decreased for the 11.7% of residents. The effect of improvement in the sense of public facility usage such as post office, school and markets is found to be lower.
Fourth, the 47% of residents show the positive response to the residential satisfaction and the 76.1% of residents want to keep residing in the National Rental Housing until they own the house. The reason for posivie response is the residential stability without forced move while the reasons for negative response are the heavy burden of deposit and rental payment and maintenance cost and the bad public transportation accessibility and education environment. The most unsatisfactory is the noise between floors. However the overall satisfaction is found to be higher than the ordinary apartment nearby.
These findings point the several improvements. The deposit and rental payment has to be lowered in the Gun regions by using the different system than the city regions. Also the transformation between the deposit and rental payment is easily done due to reduce the burden of private lending. The income criterion of eligibility must be differentiated between the urban and rural regions. The current system of region coefficient and size coefficient must be applied only to the urban regions while the different system for the rural regions. Finally the limits of location is critical in the Gun regions. The location of the National Rental Housing must be reconsidered and the substitute public transportation has to be considered in the sense of the connection to the living area.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• 제3절 연구의 내용 = 4
• 제2장 이론적 고찰 = 6
• 제1절 임대주택의 개요 = 6
• 1. 임대주택의 개념 및 필요성 = 6
• 2. 임대주택정책의 흐름 = 8
• 3. 임대주택 유형별 공급 현황 = 14
• 4. 임대주택 재고 현황 = 18
• 제2절 국민임대주택의 전개과정 및 추진현황 = 20
• 1. 개념 및 건설배경 = 20
• 2. 공급유형 = 22
• 3. 지원제도 = 25
• 4. 공급제도 = 30
• 5. 추진현황 및 공급실적 = 35
• 제3절 국민임대주택과 주거만족도 = 39
• 1. 주거 및 주거환경의 개념 = 39
• 2. 주거수준 및 주거만족도의 개념 = 40
• 제4절 선행연구 검토 = 44
• 1. 국민임대주택에 관한 연구 = 44
• 2. 임대주택 주거만족도에 관한 연구 = 52
• 3. 선행연구와의 차별성 = 55
• 제3장 분석의 틀 = 57
• 제1절 장성군 주택시장 현황 = 57
• 1. 인구 및 가구 현황 = 57
• 2. 주택 현황 = 58
• 3. 주택가격 = 61
• 4. 공동주택 공급 현황 = 62
• 5. 향후 주택수요 전망 = 64
• 제2절 가설설정 및 연구단계 = 65
• 1. 가설설정 = 65
• 2. 연구단계 = 68
• 제3절 연구설계 = 70
• 1. 설문지 구성 및 조사방법 = 70
• 2. 분석방법 = 73
• 3. 자료수집 및 신뢰도 분석 = 74
• 제4장 국민임대주택의 공급효과 분석 = 77
• 제1절 주택서비스구입비용 부담 완화 효과 = 77
• 1. 지역별 보증금 및 임대료 수준 = 77
• 2. 전세환산액 추정 = 78
• 3. 지역별 전세시세 = 80
• 4. 시세대비부담율과 주택서비스 구입비용 절감효과 = 81
• 제2절 국민임대주택 공급에 따른 수혜대상자 분석 = 84
• 1. 국민임대주택 입주가구의 이전 거주지 = 84
• 2. 국민임대주택 입주가구와 소득수준 = 85
• 3. 입주자의 임대조건에 대한 의식 = 88
• 제3절 거주지 변화에 따른 입주자 주거수준 인식변화 분석 = 90
• 1. 이전 거주주택의 특성 분석 = 90
• 2. 거주지 이주로 인한 주거비 변화 = 91
• 3. 거주지 이주로 인한 주거시설 변화 = 92
• 4. 거주지 이주로 인한 통근수단 및 소요시간 변화 = 93
• 5. 거주지 이주로 입주자가 느끼는 주거수준 개선효과 = 95
• 제4절 국민임대주택 주거환경 만족도 변화 분석 = 102
• 1. 국민임대주택 입주자의 인식조사 결과 = 102
• 2. 입주민의 주거환경 만족도 조사를 위한 지표 = 103
• 3. 주거환경 만족도에 영향을 주는 요인과 주거환경 만족도 = 105
• 제5장 IPA분석을 통한 향후 국민임대주택 공급방향 = 116
• 제1절 IPA(Importance Performance Analysis) 이론 = 116
• 제2절 국민임대주택에 관한 IPA 분석 = 118
• 1. IPA 분석을 위한 지표 선정 = 118
• 2. IPA 분석지표의 만족도 및 중요도 값 = 120
• 3. 국민임대주택 IPA 분석 결과 = 121
• 제3절 일반분양주택에 관한 IPA 분석 = 122
• 1. IPA 분석을 위한 지표 선정 = 122
• 2. 21개 IPA 분석지표의 만족도 및 중요도 값 = 124
• 3. 일반분양주택 IPA 분석 결과 = 125
• 제4절 국민임대주택 공급시 개선방향 = 126
• 제6장 결론 = 128
• 제1절 연구요약 = 128
• 제2절 연구의 의의 및 정책적 시사점 = 132
• 참고문헌 = 134
• 부록 = 138
• ABSTRACT = 157