중소규모 쇼핑센터의 공간 및 업태구성방향에 관한 연구 : 쇼핑센터 개발사례를 중심으로 = (A) study of the spatial composition and retailing types in the below-middle-scale shopping centers - with focus on actudevelopment case studies

국문 초록 (Abstract)

현대 쇼핑센터는 집객의 향상과 소비증진을 위하여 생활자의 소비행동(상품구매, 외식)과 비소비행동(생활)의 패턴을 고려하여 기본적인 판매뿐만 아니라 쇼핑의 편리함과 즐거움을 제공하는 기능이 요구되어지고 있다. 소비문화의 변화 외에도 신업태의 등장, 비대면거래의 증가, 교외형 대규모 쇼핑센터의 확산과 전반적인 상업시설의 공급과잉 등의 쇼핑센터를 둘러싼 환경의 변화에 따라, 소비자를 대상으로 한 시설간의 경쟁이 나날이 심화되어 가고 있다. 이러한 환경에서 쇼핑센터의 생존과 성장을 위해서는 소비자의 니즈에 따라 전략적으로 다양한 기능과 공간, 업태의 복합이 요구되고 있다.
따라서 본 연구에서는 다양한 기능과 공간, 업태가 복합되어가는 중소규모 쇼핑센터의 특성과 경향을 파악하고 이용자측면에 영향을 주는 공간 및 업태구성 형태에 대한 분석을 통하여 판매기능을 중심으로 유형을 분석·정리하여, 개발전략을 세우는데 도움을 주고자 하는데 그 목적이 있다.
이에 본 연구에서는 중소규모 쇼핑센터의 현황분석을 통하여 문제점을 분석하고, 일본의 개발사례의 분석을 통하여 선진 쇼핑센터의 특성과 경향을 파악하였다. 또한 서울시의 중소규모 쇼핑센터 10개소를 선정하여 판매기능을 중심으로 시설현황 및 개요, 도면 등을 살펴보았고, 이를 기초로 공간 및 업태구성 형태를 분류하였다. 또한 시설 이용자를 대상으로 설문조사를 실시하여 공간 및 업태구성 형태에 따른 이용형태와 만족도를 검토하고 도출된 결과를 바탕으로 중소규모 쇼핑센터의 개발시 고려되어야하는 내용을 정리하였다.
이상의 연구에서 도출한 결과는 다음과 같다.
① 쇼핑센터의 환경부분의 공간·색체·조명의 감성적 요소의 도입
(물리적 환경의 질적 수준향상을 통한 집객력의 강화)
② 고객 체류 및 편의시설 도입과 수직·수평 동선의 강화를 통한 체류·회유성의 강화
③ 타켓의 압축을 통한 ·포지셔닝을 통한 경쟁력 강화
(구매력 있는 20대후반∼30대초반, 직장인과 주부)
④ 쇼핑센터의 컨셉과 부합하며, 시너지효과를 만들 수 있는 적절한 앵커테넌트의 도입
⑤ 입지적 근접한 중소규모 쇼핑센터간의 제휴로 공간 및 업태구성의 상호보완 및 한계극복을 통한 경쟁력의 강화
본 연구는 쇼핑센터의 개발사례의 유형분석과 소비자의 이용형태와 만족도를 통하여 중소규모 쇼핑센터의 개발에 기초적 자료로서 제시하는데 본 연구의 의미를 두고자 한다. 그러나 연구대상을 서울시로 그 범위를 한정하고, 쇼핑센터의 유형을 분석하는데, 세부적인 부분까지 명확하게 파악하기에는 한계가 있었음을 밝히며, 향후 운영과 관리측면을 포괄하여 이러한 부분을 보완할 수 있는 연구가 계속되어야 할 것으로 생각된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Modern shopping centers are no longer simply a place to go and buy merchandises. Rather, they are more and more required to provide enjoyment and convenience during the entire shopping experience, with the changing matrix of consumer behaviours in everyday living as well as in any type of purchasing activities in mind. Heavy competition is rising between shopping facilities as the consumer shopping behaviour is rapidly changing, as well with the creation of new services, increase in non-personal transactions, introduction of suburban mega-malls, and overall saturation of commercial facilities. Surviving in this fierce competition requires strategic approach to meet the needs of customers ? strategically combining functionality, space and retail services in order to provide maximum attraction.
This research thus seeks to analyse the below-middle-scale shopping centers whose operational shape is changing to combinations of functions, spaces and retail services, and at the same time analyse and report on various ways of such combinations that could affect sales in order to aid in development of better sales strategy.
The research took situational analysis of current below-middle-scale shopping centers and compared it with analysis of actual development case studies in Japan which let us see the differences in the characteristic and trends of shopping centers in a well-developed nation. With sales function as central focus, 10 appropriate-scaled shopping centers in Seoul were selected and their facility status, objectives and blueprints were reviewed to provide optimized spatial and retail distribution. Also, a survey was conducted with facility users to find out the purchasing behaviour and overall level of satisfaction, and the result was taken down as key points that any middle-scale shopping center development should take consideration.
The following results were found through above research activity:
1. Bring improved emotional elements in physical environment of the shopping centers ? space, colour and lighting ? in order to increase customer attraction
2. Create better resting and convenience areas for customers, and redesign vertical/horizontal movement lines to maximise staying period and chance of returning
3. Increase competitiveness through better market positioning of target consumers: late 20s to early 30s, salary workers and housewives
4. Introduction of appropriate anchor-tenants which fits the overall concept of the specific shopping center and enables synergy effect
5. Strategic cooperation with neighbouring shopping centers to compensate limits in spatial and retailer compositions, and therefore overcoming any possible limitations and maximising organisational effectiveness
The scope of this research shall be defined to providing the basic foundation of developmental research on below-middle-scale shopping centers through analysis of previous case studies and consumer behaviour and satisfaction. The research field was limited to Seoul Metropolitan City only which posed certain limits in analysing all the small details. Further researches which can encompass not only consumers but also operational and management aspects should be continued in order to provide better light to the development of such shopping centers.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 구성 및 방법 = 3
• 제2장 배경이론의 고찰 = 5
• 2.1 쇼핑센터에 대한 일반적 고찰 = 5
• 2.1.1 쇼핑센터의 개념 = 5
• 2.1.2 쇼핑센터의 유형 = 7
• 2.1.3 쇼핑센터의 현황과 문제점 = 11
• 2.2 공간구성에 대한 일반적 고찰 = 15
• 2.2.1 공간의 지각·인지 = 17
• 2.2.1 공간구성에 따른 반응 = 19
• 2.3 업태구성에 대한 일반적 고찰 = 21
• 2.3.1 머천다이징의 개념과 구성 = 21
• 2.3.2 소비자 행동의 개념 = 25
• 제3장 일본 쇼핑센터 개발사례 분석 = 27
• 3.1 쇼핑센터의 변천 = 27
• 3.2 쇼핑센터 개발사례 분석 = 29
• 3.2.1 오모테산도 힐즈 = 29
• 3.2.2 B6 = 33
• 3.2.3 V28 = 36
• 3.2.4 ZERO GATE = 39
• 3.2.5 HEP FIVE = 41
• 3.2.6 HOOP = 44
• 3.3 일본 쇼핑센터의 경향과 특성 = 47
• 제4장 국내 중소규모 쇼핑센터의 공간 및 업태구성 형태분석 = 49
• 4.1 분석대상의 선정과 분석방법 = 52
• 4.1.1 분석대상의 선정 = 52
• 4.1.2 분석의 방법 = 53
• 4.2 분석대상의 공간 및 업태구성 형태분석 = 57
• 4.2.1 공간 및 업태구성 형태분석 = 57
• 4.2.2 유형분석 및 시사점 = 68
• 4.3 공간 및 업태구성에 따른 소비자의 이용형태와 만족도 분석 = 71
• 4.3.1 분석의 틀 및 방법 = 71
• 4.3.2 설문조사분석 = 73
• 4.4 분석의 종합 = 77
• 제5장 결론 = 81
• 참고문헌 = 83
• 부록 = 85
• Abstract = 88
• 그림 2-1 쇼핑센터의 개념도 = 5
• 그림 2-2 소비 장르와 쇼핑센터의 기능 구성 = 6
• 그림 2-3 한국표준산업분류에 의한 쇼핑센터의 분류 = 8
• 그림 2-4 물리적 공간의 개념도 = 17
• 그림 2-5 자극-반응 과정 개념도 = 17
• 그림 2-6 사람의 시야 = 19
• 그림 2-7 공간과 시야의 관계 = 19
• 그림 3-1 오모테산도힐즈 시설전경 = 29
• 그림 3-2 오모테산도힐즈 입지조건 = 29
• 그림 3-3 오모테산도힐즈 건물구성 = 30
• 그림 3-4 오모테산도힐즈 시설구성 = 30
• 그림 3-5 경사로 전경 = 31
• 그림 3-6 내부 오픈스페이스와 계단의 다목적 활용 = 31
• 그림 3-7 오모테산도힐즈 내부 공간구성 = 32
• 그림 3-8 B6 위치도 = 33
• 그림 3-9 B6 네이밍과 마크 = 33
• 그림 3-10 B6 영역구성도 = 34
• 그림 3-11 B6 건물 진입부 = 34
• 그림 3-12 B6 내부전경 = 34
• 그림 3-13 B6 내부 공간구성 = 35
• 그림 3-14 B6 수직동선 및 시설구성 = 35
• 그림 3-15 V28 위치도 = 36
• 그림 3-16 V28 단면도 = 36
• 그림 3-17 V28 내·외부 전경 = 37
• 그림 3-18 V28 내부 공간구성 = 37
• 그림 3-19 V28 전면부 조명 변화 = 38
• 그림 3-20 V28 수직동선 및 시설구성 = 38
• 그림 3-21 Zero Gate 위치도 = 39
• 그림 3-22 Parco 배치도 = 39
• 그림 3-23 Zero Gate 전면진입부와 계단 = 40
• 그림 3-24 Zero Gate 내부 공간구성 = 40
• 그림 3-25 Zero Gate 단면도 = 40
• 그림 3-26 Zero Gate 수직동선 및 시설구성 = 40
• 그림 3-27 HEP FIVE 위치도 = 41
• 그림 3-28 관람차 = 41
• 그림 3-29 조이폴리스 = 41
• 그림 3-30 고래조형물 = 42
• 그림 3-31 업태구성비 = 42
• 그림 3-32 HEP FIVE 단면과 시설구성 = 42
• 그림 3-33 내부 교차식 에스컬레이터와 연결통로 = 42
• 그림 3-34 HEP FIVE 내부 공간구성 = 43
• 그림 3-35 HOOP 위치도 = 44
• 그림 3-36 부유된 상부원형구조물 = 44
• 그림 3-37 HOOP 단면도 = 45
• 그림 3-38 중앙부 오픈스페이스 = 45
• 그림 3-39 HOOP 수직동선 및 시설구성 = 45
• 그림 3-40 노출 엘리베이터 = 46
• 그림 3-41 HOOP 내부 공간구성 = 46
• 그림 4-1 대규모 쇼핑센터의 상권별 분포 = 49
• 그림 4-2 공간 및 업태구성의 관계성 = 76
• 그림 4-3 업태구성의 포지셔닝 제안 = 79
• 표 1-1 연구 진행 흐름도 = 4
• 표 2-1 쇼핑센터의 정의 = 6
• 표 2-2 유통산업발전법에 의한 쇼핑센터의 분류 = 7
• 표 2-3 국제쇼핑센터협의회의 쇼핑센터의 분류 = 8
• 표 2-4 일본 쇼핑센터의 업태별 분류 = 9
• 표 2-5 전국 대규모점포 현황 = 11
• 표 2-6 시·도별 대규모 점포 분포상황 = 11
• 표 2-7 대규모점포의 수도권(서울, 인천, 경기) 집중도 현황 = 12
• 표 2-8 주요 대규모점포 평균영업장면적 및 매장면적 = 12
• 표 2-9 대규모점포 점포운영 형태 = 12
• 표 2-10 상가 유형별 공급물량 추이 = 13
• 표 2-11 건축 상품별 중·장기 시장 전망 결과(설문조사) = 14
• 표 2-12 쇼핑센터의 공간구성 = 15
• 표 2-13 쇼핑센터 시설구성 비율 = 16
• 표 2-14 시야의 압박감의 정도 = 19
• 표 2-15 광의의 머천다이징의 개념 = 21
• 표 2-16 상품구성의 기본원칙 = 22
• 표 2-17 쇼핑센터의 포지셔닝 = 22
• 표 2-18 업종의 분류 = 23
• 표 2-19 테넌트 형태 = 23
• 표 2-20 머천다이징 계획 흐름도 = 24
• 표 3-1 일본 쇼핑센터의 변천 = 28
• 표 3-2 오모테산도힐즈 개요 = 29
• 표 3-3 B6 개요 = 33
• 표 3-4 V28 개요 = 36
• 표 3-5 Zero Gate 개요 = 39
• 표 3-6 HEP FIVE 개요 = 41
• 표 3-7 HOOP 개요 = 44
• 표 3-8 개발사례의 분류 = 47
• 표 3-9 연면적과 업태구성비 = 48
• 표 4-1 품목별 주요 구매처 = 50
• 표 4-2 국내 주요 대규모 쇼핑센터 개발 사례 = 51
• 표 4-3 건물의 배치형태에 따른 분류 = 53
• 표 4-4 건물 진입부의 유형 = 54
• 표 4-5 매장 진입부의 유형 = 54
• 표 4-6 수평적 동선에 의한 유형분류 = 55
• 표 4-7 수직적 동선에 의한 유형분류 = 56
• 표 4-8 르본시티 시설구성 = 57
• 표 4-8 르본시티 공간 및 업태구성 = 58
• 표 4-9 쌈지길 시설구성 = 58
• 표 4-10 쌈지길 공간 및 업태구성 = 59
• 표 4-11 엘루체 공간 및 업태구성 = 60
• 표 4-12 모딕 공간 및 업태구성 = 61
• 표 4-13 하이해리엇 공간 및 업태구성 = 62
• 표 4-14 나인플러스 공간 및 업태구성 = 63
• 표 4-15 파비 공간 및 업태구성 = 64
• 표 4-16 혼모노타운 공간 및 업태구성 = 65
• 표 4-17 델리타운 공간 및 업태구성 = 66
• 표 4-18 한솔동의보감타워 공간 및 업태구성 = 67
• 표 4-19 분석대상 중소규모 쇼핑센터의 유형분류 = 68
• 표 4-20 분석대상의 평면구성형태 = 69
• 표 4-21 분석대상의 업태구성형태 = 69
• 표 4-22 사례대상의 개요 = 71
• 표 4-23 설문의 구성 = 72
• 표 4-24 설문응답자의 일반적인 특성 = 73
• 표 4-25 소비자가 중소규모 쇼핑센터 선택시 고려하는 환경요소 = 73
• 표 4-26 소비자가 평소에 쇼핑센터에 가기위해 투자하는 시간 = 74
• 표 4-27 대상 쇼핑센터의 공간 및 업태구성의 환경요소 = 75
• 표 4-28 대상 쇼핑센터의 공간 및 업태구성의 만족도 = 76
• 표 4-29 서울시 상업지역계층의 공간적 유형 = 77
• 표 4-30 경쟁업태의 현황 = 77
• 표 4-31 집객시설로서 업태 검토 = 80