不動産去來의 安全性提高方案으로서 ESCROW制度의 適用에 관한 硏究 = (A) Study on the Application of Escrow System as a Measure to Enhance Stability of Real Estate Transaction

국문 초록 (Abstract)

우리의 不動産去來에 대한 法的이고 制度的인 安全裝置에는 아쉬움이 많다. 不動産은 많은 去來額이 동반되는 사람들의 가장 소중한 資産이기 때문에 단 한번의 去來事故도 個人과 企業, 나아가 社會와 經濟(전체)에 좋지 않은 影響을 줄 수 있다.
따라서 이 硏究는 不動産去來의 安全性을 向上시킬 수 있는 措置를 準備하는데 目的을 두고 있다. (이를 위해) 去來事故의 原因과 類型을 點檢하고, 아울러 전체적인 不動産去來에 대한 理論的 調査도 병행한다.
이와 함께 外國의 不動産去來 시스템과 比較함으로써 우리나라 不動産去來의 問題點에 대해 생각해 본다.
현행 不動産去來方式은 殘金支給과 所有權移轉登記書類 交付를 서로 同時履行의 方式으로 이행하고 있는데 이러한 現在의 去來慣行이 問題이다. 이러한 不動産去來의 履行方式은 雙務契約에 관하여 同時履行原則에 근본적으로 違背될 뿐만 아니라, 잔금 지급 시 부터 소유권 이전등기가 완료되기까지의 기간 동안 買受人을 法의 保護에서 除外시켜 放置하는 중대한 法的 盲點 부분으로, 이처럼 소유권이전등기 이전에 不動産賣買代金의 상당부분을 미리 지급할 경우 여러 가지 紛爭이 發生할 소지가 생긴다. 예를 들면, 계약금과 중도금을 받은 賣渡人이 不動産을 다른 사람에게 이중으로 매매한 후 도주하거나 잔금지급 이전에 不動産에 가압류 · 가처분 등의 조치가 취해지는 경우, 買受人은 금전적인 손해를 입게 된다.
또한 不動産 去來方式은 不動産所有權移轉의 不確實化, 不動産 賣買代金 支給의 先履行, 不動産 權利分析의 未盡, 不動産 公示制度의 複雜性, 賣買契約의 同時履行未確保 等의 問題點이 發生하고 있다. 이로서 不實登記를 낳게 되는 結果로 되고 있다.
이러한 問題點을 解決할 수 있는 方法은 여러 가지가 있겠으나, 에스크로우(Escrow) 즉 權原調査와 權原保險, 不動産賣買代金預託保管制度를 導入(適用)함으로써 不動産去來方式의 同時履行을 確保할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Our legal and institutional safety devices of real estate transaction system leave much to be desired.
Since the real estate is one of the people's most precious assets with a good sum of transation mony, just a transaction money, just a transation accident would have an adverse effect on the society and economy as well as an individual and company.
Thus, this study aims at preparing a measure to enhance stability of real estate transation, examining the cause and type of transation accidents together with a theoretical investigation of the overall real estate transation, and considering the problems of our real estate transation by comparing it with the foreign real estste transation system.
In the current real estate transaction practice, the payment of remaining price and the delivery of registration documentation for transfer of ownership lie in the concurrent implementation relationship, which has potential problems. The current practice is not only in breach of the principle of concurrent implementation in the bilateral contract, but also may cause legally substantial blind points because the buyer is left unprotective from the law for the period from the payment of remaining price to the completion of ownership transfer registration. In this sense, supplementing the blind points is urgently necessary. As mentioned above, in the case that most part of real estate sales price was paid prior to ownership transfer registration, there occur possibilities of many dispute.
In such a case, for example, the seller who already received an earnest and the second payment may disappear after double selling the subject property to any other person, or a provisional attachment or disposition may be taken to it before the remaining price is paid. In this case, the buyer may incur monetary damages.
Also, the current real estate contract system causes those problems such as uncertainty in the real estate ownership transfer, many real estate fraud cases, insufficient real, estate analyses, complicatedness in the real estate notice system and unavailableness of concurrent implementation in sales contract, and they may consequently lead to an improper registration.
There may be various solutions to those problems. Of them, the Escrow contract system to Escrow the price in a real estate sales transaction through investigation into and insurance to the title will secure the concurrent implementation in the real estate sales contract and protect the right and interest of the buyer.

목차 (Table of Contents)

• ＜Abstract＞ = ⅰ
• 目次 = ⅰ
• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 必要性 및 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 2
• 第2章 에스크로우制度에 관한 理論的 考察 = 4
• 第1節 미국의 부동산거래와 에스크로우 서비스 = 4
• 第2節 에스크로우의 槪念 = 5
• 第3節 에스크로우의 有效(成立)要件 = 5
• 1. 拘束力 있는 契約 = 6
• 2. 條件附 引渡 = 6
• 3. 제3의 獨立적인 當事者 = 6
• 第4節 에스크로우의 必要性 = 6
• 第5節 에스크로우 職員의 業務 = 8
• 第6節 에스크로우 手數料의 負擔主體 = 10
• 第7節 에스크로우 進行過程 = 11
• 1. 에스크로우 開設 = 12
• 2. 事前權原調査와 報告書(Preliminary Title Search Report) = 12
• 3. 住宅資金貸出者의 要求(Lender.s Demand) 및 買受人의 貸出要求 있는 境遇 = 12
• 4. 資金의 預置(Deposit of Funds) = 13
• 5. 保險의 加入 = 13
• 6. 信託證書의 登錄(Recording of Trust Deed) = 14
• 7. 資金의 支給(Disbursement of Funds) = 14
• 8. 에스크로우 淸算書 分配 = 14
• 第 8 節 에스크로우 會社 = 16
• 第3章 우리나라 不動産去來方式과 問題點 = 17
• 第1節 不動産去來의 意義 = 17
• 第2節 不動産去來의 種類 = 18
• 1. 不動産의 賣買 = 18
• 2. 不動産의 還買 = 18
• 3. 不動産의 交換 = 19
• 4. 不動産의 贈與 = 20
• 5. 不動産의 相續 = 21
• 6. 不動産의 賃貸借 = 21
• 7. 不動産의 使用貸借 = 22
• 8. 不動産의 傳貰權 = 23
• 9. 不動産의 地上權 = 24
• 11. 不動産의 地役權 = 25
• 11. 不動産의 抵當權 = 25
• 第3節 現行 不動産去來方式의 重大 問題點 = 26
• 1. 우리나라 不動産 賣買方式의 慣行 = 26
• 2. 民法上 同時履行의 法 原則 違背 = 27
• 第4節 不動産去來事故의 原因 = 28
• 1. 不動産去來事故의 類型 = 28
• 2. 去來制度上의 事故原因 = 31
• 3. 登記制度上의 事故原因 = 38
• 第4章 우리나라에서의 에스크로우제도 = 41
• 第1節 우리나라의 不動産去來方式과 서비스업의 實態 = 41
• 第2節 不動産去來의 安全性提高方案 = 44
• 1. 政府의 對策 發表內容 = 44
• 2. 權原調査·權原保險制度 = 45
• 3. 賣買契約代金預託保管制度 = 47
• 第3節 우리나라 에스크로우시장 현황 = 48
• 第4節 에스크로우制度 適用에 있어서 問題點 = 52
• 第5節 에스크로우制度 活性化를 위한 前提 條件 = 55
• 1. 必要性 認識擴散을 위한 弘報와 마케팅 = 56
• 2. 仲介業者의 參與 擴大 = 56
• 3. 關聯 法律의 整備 = 57
• 4. 商品의 多樣化와 서비스의 差別化 = 57
• 5. 業務의 專門性 確保와 電算시스템 構築 = 58
• 第6節 에스크로우 制度의 定着과 發展을 위한 方案 = 58
• 1. 專門的인 에스크로우 會社 中心의 서비스 必要 = 58
• 2. 事業主體別 業務遂行 內容 = 60
• 3. 에스크로우의 定着 및 發展 方案의 特徵 = 61
• 第7節 에스크로우制度의 活性化에 따른 追加的 期待效果 = 63
• 第5章 結 論 = 65
• 참고문헌 = 67
• ＜국문초록＞ = 70