경상남도 창원시와 김해시, 진주시 주택가격 변화의 차이 비교에 관한 연구 = A study on the comparison of differences in housing price changes in Changwon-si, Gimhae-si, and Jinju-si, Gyeongsangnam-do

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In this study, we examine the causes of changes in housing prices for each city, targeting Changwon, Gimhae, and Jinju, representative cities in Gyeongsangnam-do, from 2016 to 2021, when the economic recession began in Gyeongsangnam-do. The purpose of this study is to understand the differences in housing prices between regions. For this study, the changes in housing prices between the three cities, Changwon-si, Jinju-si, and Gimhae-si, which are representative cities in South Gyeongsang Province, were analyzed through the main factors of the housing market: apartment sale price, apartment lease price, interest rate, call volume, unsold units, and transaction volume. I want to analyze the difference As a result of the empirical analysis, it was found that self-variables had the greatest influence on the rate of change in apartment sales prices in Changwon City. However, it was found that the rate of change in apartment sales prices in Changwon City was also significantly affected by other variables, such as the rate of change in apartment rental prices in Changwon City, the rate of change in apartment sales volume in Changwon City, and the rate of change in unsold apartments in Changwon City.
Basically, when the apartment rental price in Changwon City increases, it has a positive influence on the apartment sales price in Changwon City, but when the apartment sales price in Changwon City increases, the influence of the apartment sales volume in Changwon City, which is supported by demand, is large, nd Changwon City When apartment sales prices fall, it is understood that the influence of unsold apartments in Changwon City is greater if demand does not meet the supply provided through construction. In addition, it was found that the biggest influence on the rate of change in apartment sales prices in Gimhae City was the rate of change in apartment rental prices in Gimhae City, followed by the rate of change in unsold apartments in Gimhae City and the corporate bond yield. When the rental price of apartments in Gimhae City increases, the sales price of apartments in Gimhae City increases, which is similar to Changwon City, but the relationship between unsold apartments in Gimhae City and the sales price of apartments in Gimhae City has a positive relationship. Regarding this, it was found that even if the number of unsold units in Gimhae City increases, the sale price of apartments in Gimhae City increases because the development effects of active urban development projects in Gimhae City are paralleled. The result that differs from other regions is the influence of corporate bond yields, which are interest rates. When the corporate bond yield rate falls, the rate of change in apartment sales prices in Gimhae City increases. In addition, it was found that the rate of change in Jinju City apartment sales volume had the greatest impact on the rate of change in apartment sales prices in Jinju City, followed by the rate of change in unsold apartments in Jinju City. Like Changwon City, when the apartment sales price in Jinju City increases, the influence of the apartment sales volume in Jinju City, which is supported by demand, is significant, and when the apartment sales price in Jinju City falls, if demand does not meet the supply provided through construction, the influence of unsold apartments in Jinju City is strong. This was found to be larger.

국문 초록 (Abstract)

본 연구에서는 경상남도에 경기침체가 시작되는 2016년부터 2021년까지 경상남도의 대표적인 도시인 창원시와 김해시, 진주시를 대상으로 각각의 도시에 대한 주택가격 변화의 원인이 무엇인지를 살펴보고, 경상남도 3개의 도시들 간 주택가격의 차이가 무엇인지 파악하는것이 본 연구의 목적이다. 본 연구를 위해 경상남도의 대표적인 도시인 창원시와 진주시, 김해시 3개의 도시에 대한 주택시장의 주요 요인인 아파트 매매가격, 아파트 전세가격, 금리, 통화량, 미분양, 거래량을 통해 3개의 도시들 간 주택가격 변화의 차이를 분석하고자 한다실증분석 결과, 창원시 아파트 매매가격 변화율에 대해 자체변수가 가장 큰 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 하지만, 창원시 아파트 매매가격 변화율에 창원시 아파트 전세가격 변화율과 창원시 아파트 매매거래량 변화율, 창원시 아파트 미분양변화율과 같은 다른 변수들의영향도 적지 않는 것으로 파악되었다. 기본적으로 창원시 아파트 전세가격이 증가하면 창원시아파트 매매가격도 증가하는 정(+)의 영향을 미치지만, 이러한 창원시 아파트 매매가격이 증가할 때는 수요가 뒷받침되는 창원시 아파트 매매거래량의 영향력이 큰 것이고, 창원시 아파트 매매가격이 하락할 때는 건설을 통하여 제공된 공급에 대해 수요가 이루어지지 못한다면창원시 아파트 미분양의 영향력이 더 큰 것으로 파악된다. 또한 김해시 아파트 매매가격 변화율에 가장 큰 영향을 미치는 것은 우선, 김해시 아파트 전세가격 변화율이 가장 큰 것으로 나타났고, 그 다음 순서로는 김해시 아파트 미분양변화율과 회사채수익률인 것으로 파악되었다.
김해시 아파트 전세가격이 증가하면 김해시 아파트 매매가격이 상승하는 것은 창원시와 비슷하지만, 김해시 아파트 미분양과 김해시 아파트 매매가격과의 관계가 정(+)의 관계를 가진다는 것이다. 이에 대해서는 김해시의 미분양이 증가하더라도 김해시 아파트 매매가격이 증가한다는 것은 김해시에는 활발한 도시개발사업으로 인한 개발효과가 병행되기 때문에 김해시 아파트 매매가격이 상승하는 것으로 파악되었다. 다른 지역과 다른 결과는 금리인 회사채수익률의 영향력인데, 회사채수익룰이 하락하면 김해시 아파트 매매가격 변화율은 상승하였다. 그리고 진주시 아파트 매매가격 변화율에 가장 큰 영향을 미치는 것은 진주시 아파트 매매거래량변화율이 가장 큰 영향을 미쳤고, 그 다음 순서로는 진주시 아파트 미분양변화율인 것으로 파악되었다. 창원시와 마찬가지로, 진주시 아파트 매매가격이 증가할 때는 수요가 뒷받침되는진주시 아파트 매매거래량의 영향력이 큰 것이고, 진주시 아파트 매매가격이 하락할 때는 건설을 통하여 제공된 공급에 대해 수요가 이루어지지 못한다면 진주시 아파트 미분양의 영향력이 더 큰 것으로 파악되었다.

참고문헌 (Reference)

1 황상필, "한국은행 분기 거시계량경제모형의 재구축" 한국은행 59 : 23-91, 2005

2 성주한, "창원시의 아파트 매매가격형성에 대한 영향요인 분석 - 미분양 아파트의 영향을 중심으로 -" 한국주거환경학회 17 (17): 1-12, 2019

3 박희철 ; 정상철 ; 성주한, "창원시 인구의 변화가 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구" 한국주거환경학회 17 (17): 203-217, 2019

4 정상철 ; 성주한, "창원시 아파트 자산시장과 공간시장의 관련성에 관한 연구" 한국부동산학회 (86) : 66-81, 2022

5 성주한 ; 정삼석 ; 정상철, "지역 주택시장의 변화에 관한 연구 - 서울시와 통합창원시의 동태적 비교를 중심으로 -" 한국부동산학회 (74) : 147-161, 2018

6 차문중, "주택시장 분석과 정책과제 연구 –주택가격의 결정요인과 정책적 시사점에대한 연구" KDI 한국개발연구원 85-148, 2004

7 김경환, "주택경기 예측모형 연구Ⅰ" 주택산업연구원 1-76, 2004

8 권주안, "주택경기 예측모형 연구 Ⅲ" 주택산업연구원 1-104, 2006

9 권주안, "주택경기 예측모형 연구 Ⅱ" 주택산업연구원 1-112, 2005

10 임재만, "주택거래량은 주택가격 변동을 설명할 수 있는가?" 국토연구원 69 : 3-18, 2011

11 김대우, "주택가격 변동에 관한 연구" 용인대학교 산업경영연구소 11 : 1-18, 2004

12 류지수, "주택가격 결정요인과 주택점유 선택에 관한 연구" 한국응용경제학회 9 (9): 199-218, 2007

13 조동철, "저금리시대의 부동산가격과 통화·조세정책에 대한 시사점" 한국개발연구원 (166) : 1-24, 2003

14 조동철 ; 성명기, "실질금리, 부동산가격과 통화정책" 한국개발연구원 26 (26): 3-34, 2004

15 정주희 ; 김호철, "수도권의 주택가격과 거래량 간 인과성 및 동태적 관계에 관한 연구" 대한국토·도시계획학회 46 (46): 131-148, 2011

16 김경민, "서울아파트시장과 거시경제변수 요인들간 동학적 상관관계 분석" 한국부동산학회 (73) : 115-129, 2018

17 성주한, "벡터오차수정모형(VECM: Vector Error Correction Model)을 이용한 아파트 매매가격 결정모형에 관한 연구: 창원시 주택시장을 중심으로" 5 (5): 27-49, 2021

18 전해정, "베이지안 패널 VAR모형을 이용한 거시경제변수가 지역 주택가격에 미치는 영향" 인문사회 21 10 (10): 1349-1362, 2019

19 이근영, "금융자산가격이 주택가격에 미치는 영향" 한국경제학회 52 (52): 5-36, 2004

20 성주한, "금융위기 전후의 서울 아파트 매매가 및 전세가 변동에 관한 연구" 한국부동산경영학회 (10) : 7-39, 2014

21 한동근, "광역시 주택가격 변화의 특징과 요인 분석" 국토연구원 57 : 79-97, 2008

22 Denise Dipasquale, "Urban Economics and Real Estate Market" Prentice Hall 6-10, 1996

23 Geltner, "Commercial Real Estate Analysis and Investment" South-Western 22-25, 2014

24 김은성 ; 이상효 ; 김재준, "CD 금리 및 가산금리가 주택매매 및 전세지수에 미치는 영향 분석" 대한건축학회 25 (25): 207-214, 2009

25 김용순, "2008년 금융위기 이후 부동산가격 결정요인 변화분석" 한국토지주택공사 2 (2): 367-377, 2011